Le labyrinthe fiscal d’une maison bigénérationnelle

Le labyrinthe fiscal d'une maison bigénérationnelle

Un lecteur qui possède une maison bigénérationnelle est embêté par la fiscalité de son logement.

Monsieur est propriétaire occupant et loue le plus petit des deux logements à sa fille. Tous deux vivent sous la même adresse. Puisqu’il lui facture un loyer très modique, et qu’il enregistre une perte financière, notre lecteur demande s’il peut déclarer une perte dans son état de revenus et de dépenses pour ce deuxième logement. De plus, il souhaiterait savoir s’il devra déclarer, au moment de la vente de sa maison, un gain en capital pour la part du logement qu’il n’occupe pas.

Il va sans dire que la fiscalité d’une maison bigénérationnelle peut laisser place à l’ambiguïté. Pour répondre à notre lecteur, j’ai consulté mon ami Patrick Barriault, qui est comptable professionnel agréé, fiscaliste et habitué à ce genre de question.

Pas de perte nette

À savoir si notre lecteur pourrait déclarer une perte dans son état de revenus et de dépenses, Patrick Barriault affirme qu’il n’y voit là aucun avantage. « Les autorités fiscales considèrent qu’un logement loué sous sa valeur marchande n’a pas d’incidence sur les revenus du propriétaire, puisqu’au final, c’est de la responsabilité du propriétaire de fixer son loyer », indique-t-il.

Autrement dit, le montant supplémentaire que ce propriétaire aurait normalement perçu à tout autre locataire que sa fille n’existe tout simplement pas aux yeux de l’impôt.

Monsieur peut-il se prévaloir de l’exemption en gain en capital’

S’il décide de vendre sa propriété, il devra effectivement déclarer un gain en capital. Toutefois, il pourrait également faire le choix d’exempter le gain pour une résidence principale. Mais dans ce cas, les règles sont assez pointues.

Pour respecter les règles de l’exemption, ce doit être l’enfant qui habite une partie de la résidence, soit la plus petite. Si au contraire c’est le parent qui habite la plus petite partie de la résidence, celui-ci ne peut pas être admissible à l’exemption au gain en capital. De plus, si la maison est constituée de deux logements distincts (deux adresses), l’exemption ne peut pas s’appliquer à toute la propriété pour un seul propriétaire.

Toutefois, chaque cas est unique. Dans ce cas-ci, puisque la propriété n’est constituée que d’une seule adresse, et que c’est le parent qui est propriétaire, notre lecteur pourra déclarer une exemption de gain en capital sur l’entièreté de sa propriété au moment de revendre. Si sa propriété était divisée en deux adresses distinctes, il faudrait choisir l’une des deux propriétés.

Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ. Son entreprise de formation et de coaching pour investisseurs en immobilier Immofacile.ca peut percevoir des honoraires liés à la formation et aux soirées de conférences mensuelles.

Conseils
D’un point de vue fiscal, il est souvent mieux que les parents (ou les parents et leurs enfants) soient les propriétaires d’une maison bigénérationnelle, et non uniquement les enfants. Chaque occupant sera ainsi libre de réclamer son exemption pour résidence principale, pour la portion de logement qu’il occupe.
Chaque maison bigénérationnelle est unique, et il peut être difficile de s’y retrouver. Je recommande fortement de consulter un fiscaliste avant d’entreprendre quoi que ce soit.

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